杭州、廈門：部分優(yōu)質(zhì)樓盤撐起房價

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2024年11月17個新房房價上漲的城市中，二線城市占據(jù)10席。這看似反常，實則并不意外。

在常駐杭州的德佑經(jīng)紀(jì)人李想看來，房產(chǎn)均價的提升主要來自取消限價后，部分優(yōu)質(zhì)樓盤的價格水漲船高。“大部分都漲是不可能的?！?/span>

緊隨中央9月“止跌回穩(wěn)”的政策信號，杭州于2024年10月9日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，宣布新出讓住宅用地不再設(shè)置新建商品房限價要求，終結(jié)了杭州從2019年7月開始的新房限價時代。

此前一些因限價而“捂盤”的項目選擇在此時開盤入市。以位于杭州西湖商圈的中冶錦繡公館為例，該項目的拿地時間是2017年，成交樓面價接近4萬元/平方米，2020年竣工。參考同時期同板塊的新房價格，上限大致為5.86萬元/平方米。另一名杭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，疊加建筑成本后，“開發(fā)商覺得限價銷售要虧錢，索性就不賣”。放開限價后，錦繡公館已于今年11月初首期開盤，均價高達(dá)7.94萬元/平方米，二期開盤時則突破了8萬元/平方米。

從業(yè)八年的廈門德佑經(jīng)紀(jì)人王鑫也觀察到價格往上走的趨勢。他提到，近期有部分樓盤的尾盤價格比開盤價“漲了應(yīng)該有10個百分點”。這些樓盤大部分分布在房價較為便宜的廈門島外，此前開發(fā)商持續(xù)降價，近期才出現(xiàn)“翹尾”，但同樣“熱，好賣”。

除了房價，成交量也不錯。杭州、廈門的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均提到，買房人熱情高漲始于新政之后的國慶假期?！埃ㄙI房人）國慶節(jié)開始往（我）這邊跑，就發(fā)現(xiàn)房子沒了?！崩钕肱e了一個例子，新政以前，各個樓盤銷售還常常給他發(fā)信息：“我們這邊房子還很多，你幫我推一推。”新政以后，銷售的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變——“我們這邊快沒房子了，你再不帶客戶就沒了?！?/span>

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，11月杭州10個市轄區(qū)商品住宅成交總量高達(dá)81.9萬平方米，環(huán)比上漲了14.8%，成交規(guī)模連續(xù)三個月增長，為年內(nèi)第二高的水平，說明市場在新政效應(yīng)持續(xù)作用下，活躍度較高。

王鑫也有同感?！?月底提出來新政策，十一的時候買房熱情爆了?！备鶕?jù)廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月，廈門一手住宅成交2193套，環(huán)比上漲58.68%，住宅成交面積約23.3萬平方米，環(huán)比上漲66.71%。

在李想看來，成交量的上升跟購房人情緒關(guān)系密切。“客戶里面，只要不是那種投資客類型的，基本都在這兩個月買好了，他們也知道（房價）差不多到底了。”他提到，自己手上有許多觀望了一年半載的人，都在近期決定了。

王鑫表示，近期成交較多的是剛需房。他認(rèn)為漲價對剛需人群影響較大，“對這類客戶群體來說，（心態(tài)是）能買就買，合適就買?！?/span>

天津、太原：受非政策因素影響較大

天津同在2024年11月新房價格環(huán)比上漲的名單中。根據(jù)天津中原研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月全市新房成交7253套，環(huán)比下降5%，同比增長8%；成交面積79.5萬平方米，環(huán)比下降4%，同比增長7%；成交均價18505元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比微漲0.5%。

顯然，新政也在天津這兩個月的樓市表現(xiàn)中發(fā)揮了作用。天津中原研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年10月、11月成交面積分別為82萬平方米、79萬平方米，均比新政發(fā)布前的9月有大幅增長。

但是，德佑房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蔣凱南對行情并不十分樂觀，“（價格）談不上漲”。

蔣凱南今年40歲，從業(yè)經(jīng)驗17年，全天津市各類房型均有涉獵。在他看來，天津房市主要由其教育屬性帶動。一直以來，天津作為緊鄰北京的直轄市，教育資源優(yōu)越，競爭壓力小，因此也成為謀求教育投資的家長們的落戶大市，房市購買力也由此而來。

他估計，天津有八成房子的成交量來自教育投資。一旦刨除教育屬性，天津房市并沒有什么核心支撐，上漲趨勢或許無法持久。

太原新房市場的表現(xiàn)則一直穩(wěn)中有進(jìn)。一名太原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，在太原，新房一直很好賣，“品質(zhì)好一點的基本都在漲價”。

從國家統(tǒng)計局今年歷月發(fā)布的住房價格變動情況來看，太原新房常常處于上漲狀態(tài)。除了11月，3月、5月、9月、10月均為上漲，這在二線城市中較為少見。

但與新房表現(xiàn)不同，太原二手房市場十分慘淡，價格鮮有上漲。前述太原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手上不少二手房都是“跌破底價”才成交的。她提到，太原購房群體的需求多為婚房，因此更青睞地段、配套和品質(zhì)都較好的新房。

值得注意的是，新房以外，杭州、廈門的二手房表現(xiàn)亦不俗，房價較10月分別上漲了0.8%和0.4%。

張波分析，杭州、廈門是熱點二線城市，無論新房還是二手房均有較好表現(xiàn)，說明城市吸引力足夠強，背后有強大的潛在購房群體支撐。此類城市還包括寧波、重慶、成都等。

以成都為例。11月，成都全市新房成交11401套，環(huán)比上漲幅度58.6%，二手房成交26219套，環(huán)比上漲32.4%，創(chuàng)下了全國二手房成交紀(jì)錄。“城市的吸引力足夠大，未來的支撐力足夠強，房價上漲預(yù)期就越好?！睆埐ū硎?。

中指研究院報告指出，市場銷售的恢復(fù)節(jié)奏有賴于已出臺政策的推進(jìn)與落實。作為“十四五”和“十五五”的交接之年，2025年里，各項政策加力有望帶動市場預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。

對于2025年的房市，王鑫很樂觀?！?024年10至12月的成交數(shù)據(jù)是一直往上走的。我個人預(yù)測2025年回暖的可能性很大，尤其是三四月。以我們店為例，大部分客戶是想著年后再買，交易量應(yīng)該還是很不錯的?！彼诖鴣砟甏禾?，廈門能如愿迎來“金三銀四”。

（應(yīng)受訪者要求，李想、王鑫、蔣凱南為化名）

責(zé)編 | 秦李欣