完善“能貸”“敢貸”長(zhǎng)效機(jī)制

　　多措并舉實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)

　　◎記者 韓宋輝

　　城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（下稱“協(xié)調(diào)機(jī)制”）建立已近一年，上海證券報(bào)記者獲悉，金融監(jiān)管總局已指導(dǎo)各家銀行在現(xiàn)有工作專班機(jī)制的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加大力度，逐項(xiàng)目落實(shí)貸款投放進(jìn)度，推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”。

　　據(jù)了解，各地相關(guān)部門、商業(yè)銀行已經(jīng)對(duì)“白名單”項(xiàng)目信貸投放形成了一套可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)，其中最關(guān)鍵的是推動(dòng)商業(yè)銀行持續(xù)完善“能貸”“敢貸”長(zhǎng)效機(jī)制，才能既保障新增貸款的安全，也提升存量債務(wù)的清償能力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)。

　　做好審核把關(guān) 推動(dòng)銀行“能貸”“敢貸”

　　做好審核把關(guān)，確?！鞍酌麊巍表?xiàng)目質(zhì)量，才能更好實(shí)現(xiàn)銀行“能貸”。記者了解到，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前，各地相關(guān)部門與商業(yè)銀行共分三步走，推動(dòng)“白名單”項(xiàng)目“能貸”。

　　首先，做好項(xiàng)目審核把關(guān)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，經(jīng)過(guò)各地各部門持續(xù)推進(jìn)，目前，297個(gè)地級(jí)及以上城市均已建立協(xié)調(diào)機(jī)制。協(xié)調(diào)機(jī)制對(duì)當(dāng)?shù)卦诮ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目梳理后，把其中符合條件的項(xiàng)目納入“白名單”，并推送給商業(yè)銀行。

　　當(dāng)然，有一些問題項(xiàng)目一開始并不符合“白名單”的要求，協(xié)調(diào)機(jī)制則要加強(qiáng)問題項(xiàng)目修復(fù)。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，對(duì)不符合條件的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)機(jī)制會(huì)組織房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)性做好問題修復(fù)。例如，對(duì)于“四證”不齊全的項(xiàng)目，可由自然資源、住建部門等研究推進(jìn)辦理。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超1000個(gè)問題項(xiàng)目經(jīng)修復(fù)后納入“白名單”。

　　接收到“白名單”項(xiàng)目后，商業(yè)銀行將按照市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行獨(dú)立自主審核。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，對(duì)協(xié)調(diào)機(jī)制推送的項(xiàng)目，商業(yè)銀行要區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目還款來(lái)源，做好項(xiàng)目可行性評(píng)估，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況和風(fēng)險(xiǎn)承受能力進(jìn)行綜合論證，對(duì)符合貸款條件的項(xiàng)目積極給予融資支持。

　　“我們急需一筆資金給施工方支付工程款，如果一個(gè)月內(nèi)不解決，將影響工程開工和項(xiàng)目交付?！比f(wàn)科集團(tuán)成員企業(yè)長(zhǎng)春北方影都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人此前曾焦急地找到中國(guó)銀行吉林省分行。

　　中國(guó)銀行吉林省分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目存在兩個(gè)放貸難點(diǎn)：一是企業(yè)無(wú)法立即提供抵押物，影響放款時(shí)效；二是企業(yè)將全部預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開立在他行，主辦行無(wú)法有效落實(shí)項(xiàng)目資金封閉管理要求。

　　記者了解到，在協(xié)調(diào)機(jī)制的幫助下，中國(guó)銀行吉林省分行積極協(xié)助企業(yè)辦理抵押，協(xié)助其完成預(yù)售資金監(jiān)管賬戶遷移，成功為該項(xiàng)目全額投放貸款6.1億元，保證了工程款的及時(shí)支付。

　　此外，對(duì)于“白名單”項(xiàng)目，商業(yè)銀行還可以單列授信額度，確保資金支持充足。同時(shí)，商業(yè)銀行還可適度下放審批權(quán)限，優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，在準(zhǔn)入、評(píng)級(jí)、授信、貸后等方面對(duì)“白名單”項(xiàng)目單獨(dú)管理。

　　確保專款專用 資金撥付“能早盡早”

　　目前，商業(yè)銀行是按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，分批將貸款資金撥付給房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并直接受托支付到材料商、施工方等上下游企業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今后，商業(yè)銀行可在與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司協(xié)商一致的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供的用款計(jì)劃，將貸款提前發(fā)放至房地產(chǎn)項(xiàng)目公司開立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，后續(xù)依據(jù)實(shí)際用款申請(qǐng)，從監(jiān)管賬戶受托支付至用款對(duì)象。

　　近期，廣西玉林市房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)較好，項(xiàng)目公司加快項(xiàng)目建設(shè)的意愿強(qiáng)烈。農(nóng)業(yè)銀行玉林分行相關(guān)人士告訴記者，了解到這一情況之后，該行主動(dòng)與項(xiàng)目公司溝通，雙方協(xié)商一致，開立項(xiàng)目資金監(jiān)管專戶，超1億元開發(fā)貸款一次性撥付到賬。

　　資金提前到位，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)三重有利影響。業(yè)內(nèi)人士分析：一是房地產(chǎn)企業(yè)賬面有了更多現(xiàn)金資產(chǎn)，有利于改善資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)賬面流動(dòng)性和財(cái)務(wù)實(shí)力；二是房地產(chǎn)企業(yè)可以給施工方、材料商等上游企業(yè)更為確定的資金支付預(yù)期，并保障款項(xiàng)按時(shí)支付，避免產(chǎn)生拖欠，有助于加快工程施工進(jìn)度；三是可以打消各方對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)融資無(wú)法按時(shí)到位的顧慮，增加各方對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的信心。

　　對(duì)于資金安全問題，金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企表示，這些貸款資金進(jìn)入了項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶，專款專用，封閉管理，不會(huì)被項(xiàng)目公司挪用。貸款資金將全部用于項(xiàng)目建成交付，有利于保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。

　　落實(shí)盡職免責(zé) 解除信貸人員后顧之憂

　　當(dāng)然，要調(diào)動(dòng)信貸人員和基層分支機(jī)構(gòu)的積極性，讓他們“敢貸”，商業(yè)銀行還需落實(shí)盡職免責(zé)要求，切實(shí)解除信貸人員后顧之憂。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有風(fēng)險(xiǎn)并不等于失責(zé)，關(guān)鍵要看是否履職盡責(zé)。商業(yè)銀行應(yīng)落實(shí)好盡職免責(zé)要求，職能部門及相關(guān)員工在評(píng)級(jí)、貸款調(diào)查、審查審批、貸款發(fā)放及貸后管理等環(huán)節(jié)已按要求勤勉盡職的，以及因不可抗力因素導(dǎo)致貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)予以免責(zé)。

　　多措并舉推動(dòng)商業(yè)銀行對(duì)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”、資金撥付“能早盡早”之后，協(xié)調(diào)機(jī)制也在持續(xù)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目情況。業(yè)內(nèi)人士表示，協(xié)調(diào)機(jī)制持續(xù)落地見效，將有利于精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時(shí)也能進(jìn)一步從根本上防范金融風(fēng)險(xiǎn)。